Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp
thời điều chỉnh dự án.
Theo quy định tại Điều 45 của Luật Kinh doanh bất động sản thì
nội dung môi giới bất động sản bao gồm:
a. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để
tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
b. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
c. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán,
ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Theo quy định tại Điều 46 của Luật Kinh doanh bất động sản thì
tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù
lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và
người thứ ba.
Theo quy định tại Điều 47 của Luật Kinh doanh bất động sản thì
tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền
hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
1.2. Vai trò của hoạt động môi giới
1.2.1. Trong việc cung cấp thông tin
Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất
động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị
trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng
rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống
thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị
trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến
bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai,
quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường,
nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá
đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộ
phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức
chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường
thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động
sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về
những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham
gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta
mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ
yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị
trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ
đó dẫn tới trên thị trường bất động sản giá cả cạnh tranh cũng là
không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết
định. Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ
cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn
đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người
tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có
nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức
môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên
thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển,
hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối
tượng tham gia trên thị trường bất động sản.
1.2.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có
cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù
hợp với mình. Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự
quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài
sự kiểm soát của nhà nước. Thị trưòng phát triển một cách tự phát,
tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất
cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì
thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ
dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng thời do không
nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra
tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận.
Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần
phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ
môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người
đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được
thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối
tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình,
giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù
hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông
tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các
cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị
trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào
hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan,
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan
trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
1.2.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu
giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do
đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao
dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được
các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập
cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực
hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản
được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh
doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn
thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả
nước . Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận
cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt
động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước
tăng thu nhập về thuế.
1.2.4. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng
đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một
quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động
mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất
động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn
hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản
chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình
trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng ) của bất động sản. Đó
là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận
góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê
nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm
hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động
không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp
đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp
luật làm cho xã hội thiếu ổn định .
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham
gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các
thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn
định trật tự, an ninh xã hội.
1.2.5. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang
pháp lý hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc
điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời
giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản
tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng
chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông
qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không
phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được
bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn
thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống,
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các
quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã
hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục
tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân
sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và
đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội
và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị
trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất
động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất
yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công
khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ
pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới bất động sản
1.3.1. Những yếu tố trực tiếp:
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất
động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Đến năm 2009 khi dinh doanh bds thì giao dịch phải qua sàn giao
dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát
triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh
vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước
phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên
nghiệp.
1.3.2. Những yếu tố gián tiếp:
Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu
cầu môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng
trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về
nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu
tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra
những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản
thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối
thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu
nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát
triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung.
Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh
rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu
tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không
nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển
sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội
nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động
sản trên thị trường bất động sản:
+ Thị trường xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương
Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động
mạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi
không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn
khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động
tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳ
kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng
trưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn.
Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía
cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn
phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin
học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm vi
quốc gia và quốc tế.
Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của
mình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ
thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở
để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và
hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản
trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:
Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ
môi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do
thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện.
Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhà
môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc
đẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường.
Chương 2
Tổ chức văn phòng môi giới bất động sản
và hiệu quả hoạt động
2.1. Chọn địa điểm cho văn phòng
2.1.1 Mục đích của việc chọn địa điểm cho văn phòng
Hiện nay ở Hà Nội các văn phòng của các công ty môi giới có
rất nhiều tại những vùng đô thị mới phát triển như Mỹ Đình, Trung
Hoà, Nhân Chính, Cầu Giấy… Đây là những nơi trong những năm
gần đây mọc lên khá nhiều khu chung cư, các các toà nhà cao ốc…
Nhìn một cách tổng thể, các công ty môi giới nhà đất tại đây chia làm
nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công
Đề án môn học Hồ Thị Hoa : BĐS47
ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, các
công ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin rồi liên hệ, giao dịch với
khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các
thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ta có thể dễ dàng tìm kiếm
thông tin về các công ty này trên internet.
Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số
lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng < 10m2, vài tấm bản đồ qui
hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà
đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung
không mấy hiệu quả. Thậm chí khi bạn đến các vùng ngoại thành Hà
Nội như Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm nơi có lượng cung khá nhiều
về đất ở thì bạn có thể thấy những bảng hiệu khá to với những dòng
chữ như “ môi giới nhà đât”, “ tư vấn nhà đất”, “tư vấn nhà đất miễn
phí”…nhưng khi nhìn vào thì bạn sẽ thấy nó không khác gì một quán
nước, với một cái bàn nhỏ có bày bán ít cái kẹo cao su, vài gói bim
bim… Và chính những “văn phòng” như thế này đã hình thành nên
những suy nghĩ lệch lạc về hình ảnh người môi giới.
Đã đến lúc chúng ta phải( những nhà môi giới) phải thay đổi,
thay đổi hình ảnh của mình trong mắt mọi người. Muốn thế chúng ta
phải thể hiện được tính chuyên nghiệp của mình, trước hết là việc
chúng ta chọn địa điểm cho văn phòng của mình. Khi chúng ta chọn
địa điểm cho văn phòng môi giới không chỉ đơn thuần là là chọn một
toà nhà để làm trụ sở kinh doanh, mà địa điểm đó phải là phương tiện
để duy trì liên lạc với khách hàng, phải tạo ra được sự liên hệ với công
chúng đồng thời phải kiểm soát được chi phí cho việc thuê địa điểm.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét