Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015.pdf

1.3.1.3 Tác động của cuộc khủng hoảng 33
1.3.1.4 Phản ứng của chính phủ Mỹ 35
1.3.2 Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 37
Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam 39
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam 39
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam 10 năm gần đây39
2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 39
2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006) 42
2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) 44
2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay) 50
2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán 53
2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam 57
2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 58
2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay 58
2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân của tín dụng bất động sản 68
Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 72
3.1 Dự báo về thị trường bất động sản 72
3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản 77
3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản 81
3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng 82
3.3.2 Hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp 87
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 89
3.3.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản 94
3.3.5 Các giải pháp khác 96
Kết Luận 99
Tài liệu tham khảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế
chấp)
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất
động sản)
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay thế
chấp quốc gia)
CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản )
CDS : Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap)
SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity)
SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle)
OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (Office of Federal Housing
Enterprise Oversight )
HPI : Chỉ số giá nhà ở
FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System)
NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor)
FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới)
Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
BIDV : Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam
ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group
Limited )
Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á
ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu
Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á

ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình
VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế
Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam
VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam
ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội các Quốc gia Đông
Nam Á)
APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu
Á – Thái Bình Dương)
WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới)
IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế)
NH : Ngân hàng
NHTM : Ngân hàng thương mại
ABS : Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính)
REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản)














DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 23
Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở Tp.HCM 46
Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán và giá bất động sản 55




















DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm tại Mỹ 22
Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 24
Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 – 2008 28
Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với tổng thu
nhập Mỹ 29
Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 31
Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 32
Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 34
Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 35
Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp và khu chế xuất
từ năm 1991-2007 40
Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất của Khu công nghiệp và khu chế xuất từ
năm 1991 – 2007 41
Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 -
05/2009 42
Hình 2.4: Số căn hộ chào bán qua các năm 43
Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009 44
Hinh 2.6: Số căn hộ đã bán 45
Hình 2.7: Giá bán căn hộ đã/sắp giao 46
Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại một số thành phố lớn tại Châu Á 48
Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 49
Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007 49
Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 50
Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 52
Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam 59

Hình 2.14: Biến động lãi suất của ngân hàng 60
Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa 72
Hình 3.2: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ra 73
Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua các năm 76
Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua các năm 78
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008) 79
Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) 79
Hình 3.7: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng 80















1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Tốc độ toàn cầu hóa và tự do hóa thương mại nhanh chóng trong những năm
vừa qua tạo ra sự thay đổi to lớn về môi trường kinh tế quốc tế, nền kinh tế các nước
xích lại gần nhau hơn và có ảnh hưởng qua lại với nhau. Cuộc khủng hoảng trên thị
trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị
trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn
thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây
nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu
Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng
khủng hoảng tương tự. Hậu quả không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của
từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn
được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư
quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư
cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng
không tránh khỏi tình trạng đó
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của
nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế. Phát
triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển
của nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn
ngày càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và phải cần
rất nhiều vốn.
Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan trọng cung cấp nguồn
vốn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này lại phụ thuộc nhiều vào
nguồn vốn từ phía ngân hàng, khi Nhà nước ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm
phát, trong đó chính sách thắt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng, rút một lượng
2
lớn tiền ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín
dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch.
Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì
nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng
đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt
cho thị trường bất động sản? Vì vậy việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp
phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam đến năm 2015”

là
một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng
bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Và đây
cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất động
sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm gần
đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần đây.
Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của
thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả hoạt
động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến nghị
các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng
3
bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị
trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản.
Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt
quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Kết cấu của luận văn
- Phần mở đầu
- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản.
- Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
- Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015
- Kết luận









4
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản.
1.1 Thị trường bất động sản:
1.1.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm:
a. Bất động sản:
Mỗi quốc gia từ khi được thành lập đều xác lập chủ quyền của mình trên một
vùng lãnh thổ nhất định và không quốc gia nào được xâm phạm chủ quyền lãnh thổ của
quốc gia khác. Để quản lý và sử dụng, hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia
tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản.
Bất động sản, về cơ bản có thể hiểu đó là đất đai, những tài sản gắn liền với đất
đai và không di dời được. Động sản là những tài sản có thể di dời từ chỗ này sang chỗ
khác.
Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
+ Đất đai.
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định;
b. Hàng hóa bất động sản:
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất động
sản được đem ra mua bán trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản:
a. Thuộc tính bất động sản:

Xem chi tiết: Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015.pdf