Những giải phát triển lành mạnh thị trường bất động sản tại Kiên Giang

5
CHƯƠNG 1
NHỮNG CƠ SỞ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và hàng hoá bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản.
Việc phân loại các loại tài sản thành động sản và bất động sản có
nguồn gốc từ Luật cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,
của cải trong lòng đất mà là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mãnh đất. Bất động sản và động sản gồm các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai, những
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước trên thế giới coi bất động sản là đất đai và những tài
sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác đònh bởi vò trí
đòa lý của đất. Tuy nhiên có một số nước (như Nga) quy đònh cụ thể bất động
sản là mãnh đất chứ không phải là đất đai chung chung. Việc ghi nhận là hợp
lý bởi vì đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của
giao dòch dân sự.
Bộ luật dân sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghóa Việt nam đã phân chia
các tài sản thanh động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gằn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cong trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản
khác do pháp luật quy đònh.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản. Cách phân loại trên
đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh
doanh.
Trên thực tế có quan niệm: bất động sản gồm chủ yếu là đất đai, nhà ở
(đòa ốc) là để nhấn mạnh vai trò tài sản của nhà đất. Do vậy khái niệm đòa ốc
về cơ bản cũng đồng nghóa với bất động sản.
1.1.2. Khái niệm hàng hoá bất động sản.
Có thể khẳng đònh rằng mọi bất động sản là hàng hoá. Muốn trở thành
hàng hoá, thì bất động sản phải đưa ra thò trường và pháp luật không cấm.
Mặt khác có những bất động sản không phải là hàng hoá như loại bất động

6
sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử
dụng của người khác.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các bất động sản là hàng hoá và
tham gia thò trường bất động sản. Có nhiều loại bất động sản không phải là
hàng hoá. Ví dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai
là bất động sản nhưng pháp luật cấm sang bán.
Bất động sản là hàng hoá, ngoài những đặc điểm chung là hàng hoá nó
còn có riêng một số đặc điểm sau đây:
- Các bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Nếu
đất đai không phải là hàng hoá thì bất động sản trên đó sẽ khó khăn trong vận
động với tư cách là một hàng hoá
- Xét dưới góc độ các nhà đấu tư, đất đai được dùng làm phương tiện
bảo hiểm giá trò phòng khi lạm phát, đặc biệt là ở những nước thò trường tài
chính kém phát triển.
- Đất đai khi trở thành hàng hoá thì giá cả của nó còn phản ánh lợi thế
về vò trí đòa hình, đòa mạo và các tài sản tạo lập cơ sở hạ tầng trên đất.
- Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, đồng thời là phng tiện sống chủ
yếu của đại đa số người lao động trong những nước có tỷ lệ thất nghiệp cao,
rất nhạy cảm về mặt chính trò xã hội.
- Bất động sản là hàng hoá không di dời được nên hồ sơ mô tả về hàng
hoá ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về thay đổi chủ sở
hữu, chủ sử dụng… theo một trình tự pháp lý nhất đònh và là yếu tố đặc biệt
quan trọng trong quan hệ giao dòch trên thò trường bất động sản.
- Bất động sản là loại hàng hoá có giá cả cao, cần nhiều vốn đầu tư
trung và dài hạn. Những người có thu nhập bình thường kó đủ điều kiện để
tham gia nếu không có sự hổ trợ của thò trường tài chính.
- Hàng hoá bất động sản luôn nằm trong một không gian nhất đònh, nó
ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường của dân cư trong khu vực. Vì
vậy nó liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỷ thuật, nghệ thuật kiến
trúc văn hoá, môi trường… Chính vì vật thò trường bất động sản khó tránh khỏi
sự chi phối bởi các quy phạm của lónh vực trên.
1.1.3. Hai thuộc tính của hàng hoá bất động sản.
Hàng hoá bất động sản cũng mang những đặc tính chung như những hàng
hoá khác, đều có hai thuộc tính đó là giá trò sử dụng và giá trò.

7
- Giá trò sử dụng là công dụng của hàng hoá bất động sản đối với người
mua, nhằm thoả mãn nhu cầu nào đó của người mua như: để ở, thế chấp, cầm
cố, chuyển nhượng, bán, tặng, cho… Khi nói giá trò sử dụng là cho người mua,
chứ không phải cho người bán. Vì vậy nhà cung cấp phải tạo ra hàng hoá bất
động sản có giá trò sử dụng càng nhiều thì càng có người mua nhiều.
- Giá trò của hàng hoá bất động sản là lao động xã hội của người sản
xuất kết tinh trong quá trình tạo ra sản phẩm bất động sản đó. Nếu lao động
xã hội kết tinh vào trong bất động sản càng nhiều thì giá trò bất động sản càng
lớn và ngược lại. Thực tế cho thấy, người sản xuất bất động sản rất quan tâm,
tính toán đến giá trò vì nó là nguồn gốc tạo ra lợi nhuận. Vì lẻ đó người kinh
doanh bất động sản tìm mọi cách tăng giá trò, giá cả bất động sản. Ngược lại
người mua bất động sản lại muốn mua bất động sản nhiều công dụng với giá
cả thấp. Để giải quyết mâu thuẩn này, đòi hỏi người sản xuất bất động sản
phải tạo ra sản phẩm phù hợp với sức mua, nhu cầu và thò hiếu của người
mua.
1.1.4. Đặc trưng của hàng hoá bất động sản.
- Cung hàng hoá bất động sản kém co giãn: Nhìn chung cung hàng hoá
bất động sản tương đối kém đàn hồi với những thay đổi của giá cả do có
những hạn chế nhất đònh về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt:
+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố đònh
+ Việc cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới
hạn
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên, bất động sản còn bò
hạn chế về mặt quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất. Bởi lẻ việc phân bổ
đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quy hoạch sử dụng
đất đai trong từng thời kỳ.
- Thời gian mua bán, giao dòch dài, chi phí giao dòch cao.
Do bất động sản là tài sản quan trọng có giá trò cao, do vậy việc mua
bán bất động sản phải được cân nhắc cẩn thận, dẫn đến thời gian mua bán,
giao dòch thường là dài hơn các tài sản khác, điều đó làm cho chi phí mua bán,
giao dòch cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.
Do giá trò cao, thời gian mua bán, giao dòch dài nên khả năng chuyển
hoá thành tiền mặt của bất động sản rất kém so với hàng hoá khác.
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẻ.

8
Do tính chất quan trọng của bất động sản trước hết là đất đai đối với
đời sống kinh tế chính trò xã hội nên nhà nước thường có những quy đònh và
quản lý chặt chẻ đối với việc sử dụng và chuyển dòch bất động sản.
1.2. Thò trường bất động sản và các bộ phận cấu thành.
1.2.1 Khái niệm thò trường bất động sản.
- Thò trường bất động sản theo nghóa hẹp là nơi diễn ra các giao dòch
bất động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố…
- Theo nghóa đầy đủ: Thò trøng bất động sản là tổng hoà các mối quan
hệ về giao dòch bất động sản diễn ra tại một khu vực đòa lý xác đònh, trong
một khoảng thời gian nhất đònh tuân theo quy luật của thò trường.
Ở Việt nam có điểm khác biệt là hàng hoá trao đổi trên thò trường bất
động sản là trao đổi giá trò quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu
các tài sản, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thò
trường bất động sản ở các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền
sở hữu với đầy đủ các quyền có liên quan.
1.2.2. Các bộ phận cấu thành thò trường bất động sản.
Về cơ bản thò trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thò, nhà cửa dùng trong SXKD và nhà ở nông thôn.
- Đất đai các loại, cây trái, mùa màng gắn liền trên đất.
Các yếu trên có liên hệ mật thiết với nhau như sau:
+ Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau
+ Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở,
nhà xưỡng
+ Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau.
Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:
+ Thò trường nhà cửa là tổng hoà các mối quan hệ mua bán, trao đổi
nhà ở, nhà xưỡng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh… nó là sản phẩm
của lao động là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu
sản xuất nếu dùng vàøo sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất
không thể thiếu trong sinh hoạt và sản xuất của con người.

9
+ Còn thò trường đất đai trong diều kiện Viêt nam là thò trường chuyển
quyền sử dụng đất. Đất đai là sản phẩm của thiên nhiên trao tặng không phải
do con người tạo ra. Đất đai bò hạn chế về không gian và vô hạn về thời gian,
ít bò thay đổi. Do nhu cầu của con người ngày càng tăng cao nên đất dai ngày
càng khan hiếm dẫn đến giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
+ Vật kiến trúc do con người tạo ra, nên thay đổi theo thời gian, giá trò
sử dụng nhiều hay ít đối với người mua lệ thuộc nhiều vào gí trò sử dụng
nhiều hay ít của đất. Chẳng hạn đất ở khu vực mặt tiền, hoặc cạnh Trung tâm
thương mại thì giá trò sử dụng nhiều hơn (khả năng sinh lợi nhiều hơn) so với
đất xa mặt tiền, xa trung tâm thương mại. Do vậy mà ảnh hưởng đến giá cả
của nó trên thò trường.
1.2.3. Các loại thò trøng bất động sản.
a.1. Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dòch bất động sản: có hai
loại
- Thò trường bất động sản chính thức: Là thò trường mà ở đó các hoạt
động có liên quan đến giao dòch bất động sản được thực hiện theo đúng quy
đònh của pháp luật (các sàn giao dòch bất động sản, hoạt động của các trung
tâm giao dòch bất động sản)
- Thò trường không chính thức: Là thò trường mà ở đó các giao dòch về
bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy đònh của pháp luật nhưng vẫn tồn
tại (còøn gọi là thò trường ngầm, hoạt động của thò trường này chủ yếu là thông
qua các môi giới tư nhân hay còn gọi là “cò”)
a.2. Xem xét theo khu vực đòa lý: Có thể phân thò trường bất động sản
theo từng khu vực, từng đòa phương như: thò trường ở các tỉnh, thành phố,
quận, huyện, thò xã hoặc thò trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
a.3. Xem xét theo giá trò sử dụng của bất động sản: Gồm thò trường đất
đai, thò trường nhà ở, thò trường công trình công nghiệp, thò trường công trình
thương mại và dòch vụ, thò trường các cong trình đặc biệt (sân bay, bến cảng…)
a.4. Xem xét theo tính chất kinh doanh của bất động sản: Có thò trường
mua bán, thò trường cho thuê, thò trường thế chấp…
a.5. Đối với thò trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo
ra, có 2 cấp
- Thò trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi nhà nước – đại diện chủ sở
hữu, giao quyền đất đai cho các đơn vò kinh tế thuộc các thành phần kinh tế
và cá nhân sử dụng vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn
nhất đònh và người sử dụng phải nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này

10
phụ thuộc vào đòa tô hàng năm đem lại của thửa đất và lãi suất của ngân
hàng, vò trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thò trường cấp 2 (thứ cấp) là thò trường chuyển nhượng đất cho người
khác bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn…
1.3. Đặc điểm của thò trường bất động sản.
1.3.1. Không có thò trường trung tâm.
Khác với thò trường hàng hoá khác, thò trường bất động sản không có
thò trøng trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại
lẫn nhau. Hoạt động mua bán trên thò trường bất động sản chủ yếu là thông
qua các đơn vò kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí
hoặc thông qua các tổ chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất). Mặc
dù đây là sự giao dòch kém an toàn nhưng trên thực tế nó đã được hình thành
và tồn tại từ rất lâu tạo nên thò trường ngầm về bất động sản. Do không có thò
trường trung tâm làm cho thông tin về thò trường khó thu thập độ tin cậy kém,
tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thò trường . Trong những năm gần
đây ở một số tỉnh, thành phố lớn sự xuất hiện các công ty kinh doanh đòa ốc,
các trung tâm giao dòch bất động sản đã tạo điều kiện cho các giao dòch rên
thò trường dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả, hạn chế được những tiêu
cực do thò trường ngầm tạo ra. Đây là tiền đề quan trọng để tiến tới xây dựng
một thò trường bất động sản lạnh mạnh và có sự quản lý của nhà nước.
1.3.2. Thò trường mang tính chất đòa phương, nhất là thò trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu huỷ, chia cắt mang đi,
sự thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi
khác, dẫn đến thò trường bất động sản mang tính chất đòa phương.
1.3.3. Là thò trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm.
Do tính chất không tái tạo được của đất nên thò trường bất động sản
mang tính chất độc quyền nhiều hơn thò trường hàng hoá thông dụng, biến
động của giá đất cũng thường mạnh hơn biến động giá của hàng hoá thông
dụng.
Ngoài những đặc tính như: đặc điểm của thò trường bất động sản,
phương pháp tiến hành các giao dòch mua bán và sự thiếu thông tin cần thiết
cho các giao dòch tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thò trường.
Do thò trường bất động sản là một thò trường kém hoàn hảo hơn những thò
trường hàng hoá khác nên dẫn đến những độc quyền trong cạnh tranh, đặc
biệt là trong lónh vực giá cả, mặt khác cũng dễ dẫn đến những méo mó của thò
trường này. Vì vậy đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt là
trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỷ thuật,

11
phát triển đô thò, khu dân cư, khu kinh tế tập trung, trong việc xác lập quyền
và bảo hộ sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình
trao đổi bất động sản.
Thò trường bất động sản là thò trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có
sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trò và xã hội. Dể bò “nóng” khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao và dễ bò “đóng băng” khi kinh tế suy giảm.
1.4. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thò trường bất động sản.
1.4.1. Cung cuầu về bất động sản.
Cũng như tất cả các hàng hoá khác trong nền kinh tế thò trường, bất động
sản cũng là một loại hàng hoá vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung
cầu hàng hoá bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những thay
đổi về giá cả. Điều này có nghóa là nếu cung không có tính đàn hồi cao thì
một sự thay đổi về cầu sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng
mở rộng cung dẫn đến sự thay dổi lớn về giá cả. Tương tự như vậy, nếu cầu
không có tính đàn hồi cao thì khi có sự biến đổi về cung sẽ chậm trễ tạo ra sự
mở rộng hay thu hẹp của cầu và cũng dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:
1.4.1.1. Cung bất động sản.
Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất…) và giá
cả mà nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thò trường
bất động sản tại một thời điểm. Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa
sẫn sàng đem các sản phẩm bất động sản của mình ra thò trường để trao đổi
mua bán thì dẫn đến khan hiếm hàng hoá trên thò trường. Vì vậy để có nhiều
hàng hoá bất động sản đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải
tạo ra nhiều sản phẩm hàng hoá
Các yếu tố tác động đến cung bất động sản.
- Tổng cung hàng hoá bất động sản.
- Các chính sách của nhà nước có liên quan đến bất động sản như:
Thuế, quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng.
- Mức độ phát triển của các thò trường: Tiền tệ, chứng khoán…
- Các yếu tố của môi trường vó mô như: GDP, GND, tốc độ đô thò hoá
- Giá cả bất động sản hiện tại và tương lai.
- Các yếu tố đầuvào tạo ra bất động sản.

12
- Giá cả hàng hoá dòch vụ có liên quan đến việc tạo ra bất động sản.
- Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, điện, nước,
viển thông, trường học, trung tâm thương mại….
1.4.1.2. Cầu bất động sản.
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên
thò trường. Thông thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình
kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại,
dòch vụ và nhu cầu công cộng, các công trình đặc biệt khác như: sân bay, bến
cảng, sân gol…
Cầu bất động sản chòu tác động bởi các yếu tố sau đây:
- Giá bán bản thân hàng hoá bất động sản.
- Giá cả hàng hoá dòch vụ có liên quan đến quá trình sử dụng bất động
sản.
- Tâm lý, thò hiếu
- Dự báo giá cả bất động sản hiện tại và tương lai
- Tốc độ tăng dân số,
- Thu nhập của dân cư
- Tốc độ đô thò hoá.
1.4.2. Quan hệ cung cầu bất động sản.
Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thò
trường, đïc thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản. Nghóa là
một sự thay đổi của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản.
Cũng như các hàng hoá khác, cung cầu bất động sản cũng đïc thể hiện
qua hai loại cân bằng:
- Cân bằng ổn đònh – tức là khi lệch ra khỏi điểm cân bằng nhưng do các
nhân tố khác tác động có thể tái lập được điểm cân bằng mới.
- Căn bằng không ổn đònh – là khi không tái lập được điểm căn bằng mới

13
Cung cầu bất động sản có thể được xem xét trên 4 mặt: số lượng, kết
cấu, không gian và thời gian.
1.5. Giá cả bất động sản.
Mỗi một hàng hoá bất động sản đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và
hình thức giá trò. Các hình hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau,
chẳng hạn một ngôi nhà được xây trên một diện tích sử dụng hoặc được cải
tạo nâng cấp, do lao động kết tinh thêm nên có giá cả lớn hơn giá cả ngôi nhà
ở trạng thái củ. Tuy nhiên, giá cả hàng hoá bất động sản còn tỳ thuộc vào
nhiều yếu tố của diễn biến thò trường (thò trường nóng hay thò trường đóng
băng). Thông thường bất động sản gồm các loại giá sau: giá mua, giá bán, giá
chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy đònh và giá thực tế trên thò trường,
giá thuê bất động sản và giá hạch toán trong kinh doanh bất động sản.
1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản trên thò trường.
a. Chi phí.
Để tạo ra hàng hoá bất động sản, người sản xuất kinh doanh cần phải
hao phí lao động thực tế, gồm lao động quá khư như: nguyên vât liệu, máy
móc thiết bò… và lao động sống. Thông thường chi phí quyết đònh giá trò bất
động sản. Tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trò bất
động sản trên thò trường mà hao phí đó phải được quy về hao phí lao động xã
hội cần thiết. Đây là cơ sở quan trọng để quy đònh giá cả bất động sản trên thò
trường.
b. Sự hữu dụng
Xét về mục đích sử dụng, một bất động sản có khả năng dùng để ở, để
kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nếu một bất động sản có
nhiều công d5ng thì sẽ thuận lợi trong việc mua bán và do đó giá cả cũng cao
hơn.
c. Nhu cầu về bất động sản trên thò trường. Nếu nhu cầu nhiều mà cung
không đap ứng được thì sẽ dẫn đến tình trạng khan hiếm do vậy giá cả sẽ
tăng lên.
d. Các yếu tố về vật chất
- Đòa điểm nơi bất động sản toạ lạc: Đòa diểm ảnh hưởng rất lớn đến giá
trò bất động sản. Khả năng sinh lợi của bất động sản càng cao thì giá trò bất
động sản càng cao. Bất động sản ở vò trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh
thì khả năng sinh lợi lớn nên giá cả thường cao hơn những nơi khác đó diều
kiện kém hơn.

14
- Kích thước, hình dáng lô đất: Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất to
hay nhỏ, những tiện nghò gắn với nhà ở, nhà làm việc có sang trọng hay
không… cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá cả bất động sản trên thò trường.
g. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan cũng tác động đến giá cả bất động
sản trên thò trường như: Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản, tình
trạng pháp lý của bất động sản, các quy đònhvề xây dựng và kiến trúc tại khu
vực.
h. Các yếu tố về tâm lý xã hội cũng tác động đến giá cả bất động sản như:
Tình trạng người sống trong bất động sản (nhà ở), những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thuỷ, dư luận xã hội.
e. Các yếu tố về kinh tế vó mô như tình hình phát triển kinh tế ở đòa
phương hay quốc gia cũng tác động mạnh đến giá cả bất động sản trên thò
trường.
f. Các yếu tố về mặt xã hội gồm tốc độ tăng dân số, chất lượng của dòch
vụ, ytế, giáo dục, trình độ dân trí, tập quán, thu nhập của dân cư … cũng ảnh
hûng đến giá giá cả bất động sản.
Nhìn chung khi không bò những yếu tố thái quá chi phối, giá bất động
sản thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thò động thái
phát triển của nền kinh tế. Với nền kinh tế phát triển thì giá bất động sản có
xu hướng tăng lên, ngược lại khi giá bất động sản tăng thì nền kinh tế có thêm
một tín hiệu mới về tăng trưởng.
4. Các lực lượng tham gia thò trường bất động sản.
4.1. Nhà nước
Trong thực tiển nước ta hiện nay, nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn
trong việc tham gia cũng như tác động đến thò trường bất động sản, thể hiện
trên một số điểm sau đây:
- Nhà nước ban hành các quy đònh về quản lý bất động sản, về nghóa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch
về quản lý và sử dụng đất cũng như các quy đònh về kiến trúc xây dựng
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, cũng như
chỉnh trang đô thò có một số nhà xõng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và
cơ quan nhà nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thò
trường bất động sản.

Xem chi tiết: Những giải phát triển lành mạnh thị trường bất động sản tại Kiên Giang